人民币狂升，对楼市意味着什么？

mybulbul · 发表于 2023-1-1 18:16:48

原创刘晓博
         今天早上，人民币对美元汇率离岸价大幅升值，突破了7.0关口。
         到上午9点55分，我开始写这篇文章的时候，离岸价报6.9733。（下图）

         在离岸价的推动下，9点半开盘的在岸价也出现了飙升。下图是在岸人民币的周K线，可以看到更长时间段的汇率变化：

         在岸人民币也升破了7.0关口，达到了6.9725的水平。
         假如有投资者在1个月前，以7.3275的价格，购买了5万美元外汇，如果他今天按照6.9725的价格结汇，将损失1.775万元人民币，亏损率4.8%。
         而如果同期他抄底了地产股，有很大概率获得50%以上的回报。如果买的碧桂园、龙湖或者旭辉等，盈利可能超过200%。
         这就是在过去1个月，做空人民币资产和做多人民币资产的天壤之别。
         那么：人民币汇率为何出现了飙升？这对楼市意味着什么？是利空吗？
         人民币汇率之所以突然走强，有以下几个原因：
         第一，美联储快速加息接近尾声。在这个加息周期里，不再可能有75个基点的“3倍加息”，12月的加息最多是50个基点。而到了2023年，加息空间累计起来也不会超过75个基点。2023年末、到2024年初，美联储可能还会降息。
         所以，超强美元的时代即将终结。
         第二，中国防疫政策出现了重要调整。中央出台了20条，要求更精准；各地纷纷抓落实，很多地方大规模核酸检测被取消，越来越多的地方不再查验核酸证明，甚至不再扫场所码。在北京，甚至出现了特殊阳性人员可以居家隔离、治疗。
         这让市场憧憬，中国经济将提前迎来春天。提前的时间，至少1个季度。
         第三，防疫政策调整，引发股市大涨。股市大涨，让全社会风险偏好提升，大量资金开始从债市、汇市撤离，进入股市或者楼市抄底。
         比如我的一位朋友，9月末的时候听我的建议，使用自己和家人的账户换了一批美元，价格为7.0左右。11月下旬，深圳出现比较好的新房置换机会，他又把这些美元结汇、换成人民币，再加上其他资金用孩子的名义购买了1套深圳核心区的新房。
         在以前，深圳好位置的新盘，往往需要较高积分才能入围。而现在，由于楼市处在底部，基本上所有的新盘都不需要积分，甚至不需要抽签运气就可以购买。
         总之，近日人民币汇率大涨，有年末企业集中结汇的因素（准备给员工发年终奖），也有大家风险偏好增强，资金从外汇市场转向股市、楼市的因素。
         关于汇率和房价的关系，历来有很多讨论。一般认为，当政府致力于保汇率的时候，往往对楼市不利。
         伊朗首都德黑兰房价之所以年年大涨，甚至1年翻倍，就是因为政府放弃了汇率，而不遏制房价。
         过去几十年，日本选择了强势汇率之路，所以楼市受到了遏制。
         如今，人民币超乎预期的强势，是否对楼市构成了利空？
         其实不然，汇率和楼市的关系非常复杂，不是简单的坐在跷跷板两头的“你起我落”的关系。
         此前人民币汇率走软，一度贬值到7.33左右，主要是美元加息过快，再加上当时做空人民币资产的力量一度抬头。
         在人民币资产整体走弱的时候，即便是不准备移民或者留学的人，也倾向于换一点美元在手里。
         但当人民币汇率稳住，股市和楼市出现抄底机会，甚至初步呈现赚钱效应的时候，一定会有很多人耐不住寂寞，把美元换回来投资。因为国内限制外汇的投资机会，拿着美元等于坐冷板凳。
         管理层也正是借助这个心理，成功地打了一场人民币资产保卫战，最终诱导汇率市场的空方（看空人民币）“空翻多”。当这些人眼馋A股的诱人机会时，自然会卖出美元、买回人民币，造成了人民币汇率近期的超强走势。
         这些钱重返股市，会造成股市上涨，形成赚钱效应。
         当疫情出现拐点，股市有了赚钱效应。特别是房地产股获得了“三支箭”的支持，又被热钱把股票市值推高、比较容易从股市融资之后，整个楼市回暖就不太远了。
         所以，这一轮人民币汇率的升值，其实是此前做空人民币资产的人“翻多”带来的，对楼市是直接或者间接的利好。
         当股市最佳抄底机会错过之后，会有部分先知先觉的资金去抄底楼市，比如我刚刚谈到的那位朋友就是如此。
         当然，楼市的回暖要比股市复杂、缓慢很多。未来的回暖，也将是高度分化的，由部分大城市带动。

         上图是我们团队，根据国家统计局重点监测的70个大中城市房价数据，统计出的过去2年二手房涨幅最大的城市，以及过去1年二手房涨幅最大的城市。
         由于新房被政府限价存在价格扭曲现象，相比之下二手房更能反映真实的市场。
         从上图可以看出，过去两年来二手房涨幅最大的城市是北京，其次是成都、上海、广州、海口等。
         深圳由于调控较为严厉，过去2年二手房累计只上涨了3.4%。过去1年里，深圳二手房平均下跌了3.5%。
         在20强城市里，过去1年和过去2年二手房都上涨的城市有4个，分别是北京、成都、上海、无锡。
         接下来，这20个城市里的大多数，将继续成为全国楼市回暖的领头羊。特别是北京、成都、上海。
         深圳和广州楼市，也将在2023年显著回暖。
         受多个省市优化防疫政策的影响，今天A股继续大涨。到我上午发稿时为止，上证指数大涨了超过45点。金融、保险、证券、建筑、房地产等板块涨幅居前。
         人民币资产通缩的时期，正在终结。有了赚钱效应，整个社会的风险偏好会全面修复，消费、投资欲望会上升，经济的车轮将再次转动起来。
         而撬动这一切的，主要是防疫政策的优化，让大家嗅到了春天的气息！