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吸取此前数次炒楼崩盘教导，中国香港比年来连续对房地产市场接纳以稳为主的“逆周期”计谋。亦通过“压力测试”等本领确保业主的还款本领
进入2023年后，随着与本地规复通关，以及美国加息的影响渐渐被吸取，中国香港楼市如出现“小阳春”，二季度楼价有盼望回稳。《财经》记者 焦建/摄
文｜《财经》特派香港记者 焦建
编辑｜苏琦
受疫情及加息双重夹击等因素影响，中国香港特区房地产代价连续降落，正带来一系列的“蝴蝶效应”。
按照1月31日中国香港特区金融管理局（下称“金管局”）公布的最新数据表现：2022年四序度，本地负资产住宅按揭贷款宗数按季激增近22倍至12164宗，创下近18年来最高记录；相干案例涉及的金额亦由30.06亿元（港元，下同）按季增长21倍至662.52亿元，是自2003年四序度以来最多的数字。此中属于无抵押部门的金额亦由2022年三季度的5900万元，激增近42倍至2022年四序度的25.2亿元。
所谓“负资产”，在本地大众语境中指购房者所欠银行贷款总额超出抵押房屋的最新市值，即“资不抵债”。按照本地一样平常规律，在房价高涨时入市、贷款比率较高的房屋，在房价下跌时较易成为负资产。
相干话题之以是引发关注，是因相干案例总数短期内从533宗激增至12164宗。这一数字虽仍比不上“非典疫情”期间的凌驾10万宗，但已凌驾2008年环球金融颠簸时的1.1万宗。
一系列相干数字的激增与本地房地产市场的短期不振直接相干。按照香港特区当局差饷物业估价署的私家住宅售价指数表现：2022年12月，本地私家住宅售价指数报332.5，已连跌7个月。而按照2022年整年盘算，本地私家住宅售价指数则急挫15.6%，跌幅是自1998年以来的最高值。
“由于住宅楼价2022年首三季下跌8.5%后，四序再挫7.7%，而高成数贷款按揭为负资产的重要构成，当中按保占比力高。”金管局副总裁阮国恒在回应负资产数字激增时剖析称。
按保即按揭保险。根据香港金管局发布的指引：按揭保险筹划为银行提供按揭保险，使银行可以提供高成数的按揭贷款而毋须负担额外的风险。相干筹划下，只要申请个案符合相干条件（比方楼价上限及贷款额上限等），银行可提供最高达八成按揭贷款。换言之，置业人士的首期负担可以低至物业代价的20%，可减轻置业人士的首期负担。
2019年及2022年，中国香港为帮忙市民购房，曾推出两次放宽按揭保险筹划（九成按揭实用的楼价上限由原来400万放宽至800万，以及将九成按揭实用的楼价上限放宽至1000万），让市民更轻易借到九成按揭贷款“上车”。自此，按保高成数按揭贷款新批宗数由1万多、2万宗，推高到逾4万至5万多宗。
“不少屋苑楼价重回2017年、2018年程度。再加上客岁批出了大量按揭保险个案，借取高成数按揭轻易沦为负资产。”一位本地的地产署理对《财经》记者剖析称，“一个细节是，上述负资产个案涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险筹划的贷款，其按揭成数一样平常较高。银行则一样平常会向其员工提供较高比例的贷款作为员工福利，最高能到达10成。”
但阮国恒亦指出：按保相干筹划下的贷款拖欠比率最新数字为0.01%，较银行业团体按揭贷款的拖欠比率0.06%更低。这“反映贷款质素仍旧精良，银行按揭业务风险可控。”
进一步剖析细节：本地的买家买楼申请贷款，第一步会先向银行申请，称之为“一按”。但囿于首期不敷，买家还可接纳两种方式得到资助，除前述按揭保险，还包罗由地产商（及其旗下的财政公司）提供的二按，其方便在于审批宽松，缺点是利钱更高。前述一系列负资产观察数字仅涉及银行提供并已知道为负资产的一按，并未涉及二按。因此有相干分析指出：市场现实的负资产数字大概会比公布出来的多。
而负资产的业主万一断供，相干房屋则将变为“银主盘”，银行有权收回单元拍卖，届时业主还须补缴差价。负资产贷款拖欠比率现在并未上升，与相干筹划对符合特定资格的贷款申请人的还款等本领设定了严酷要求有关。
团体而言，中国香港房地产的短期环境仍较为稳固。现在市场的广泛观点是：除非银主盘增多，否则楼市风险不大。别的，金管局亦指出：负资产宗数占本地团体按揭比例，按季升2.01百分点至2.1%，未归还总额比率增3.49百分点至3.66%；而银行自从2011年一季度起，并无录得任何拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款记录。
与此有关的细节是：吸取了此前数次炒楼带来的崩盘教导，中国香港比年来连续对房地产市场接纳以稳为主的“逆周期”计谋（调高印花税、增设辣招税、下调按揭比率、增强压力测试等），短期内的“炒楼”征象并非市场生意业务主流。团体的按揭贷款比率亦远低于上世纪九十年代的90%至95%（本地现在住宅的均匀按揭成数为57%左右、还款27年左右，总额均匀为480万元左右）。
在此底子上，相干贷款的业主还款本领亦通过“压力测试”等本领举行了保障。在1200万元和1600万元以上的物业中，现在最高可贷款六成及五成。在房价下跌不敷两成的条件下，这些房屋间隔成为负资产仍有相称间隔。
别的，与前几轮地产代价下跌时赋闲率攀升至凌驾8%及2022年初的5.4%相比，现在中国香港最新赋闲率仅为3.5%，靠近全民就业。前述地产署理分析：现在市场上出现的负资产案例，相称大的部门大概是按揭贷款比率较高的中低价物业（重要用于自住）。在本地经济渐渐复苏的环境下，大部门业主仍有工作收入，可保障短期内连续还款。“账面上的负资产增长，除了会让业主在消耗时更加警惕审慎，对楼市的现实打击大概也不会像以往那样。”
别的大概能让负资财产主相对安心的消息还包罗：进入2023年后，随着中国香港与本地规复通关，以及美国加息的影响渐渐被吸取，本地楼市如出现“小阳春”，二季度楼价有盼望回稳。别的，随着2月下旬本地财务预算案即将公布，此中大概会涉及楼市调控“减辣”的消息亦时有传出。 |
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