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都会与地区管理研究院苏志勇
一季度房地产市场出现复苏迹象，此中一线都会体现最为亮眼，新居、二手房市场均出现供需两旺局面。根据Wind统计数据，一季度四大一线都会商品房成交843万平方米，同比增长7.7%。楼市回暖动员了地皮市场成交，一季度一线都会住宅用地成交规划修建面积同比增长3%。
与二三四线都会依赖政策刺激相比，一线都会并未出台实质性松绑政策，楼市回暖更多依靠市场刚性需求的开释和自身的韧性。复苏可否连续，很大水平上取决于后续政策的调解。
一线都会领衔楼市复苏
从一季度商品房贩卖数据和房价走势看，一线都会房地产市场体现出了精良的韧性。根据Wind统计数据，一季度四大一线都会商品房成交843万平方米，同比增长7.7%。据易居研究院监测数据，一线都会一季度新建商品住宅成交面积为722万平方米，同比增速为6%。3月份一线都会新建商品住宅成交323万平方米，环比大幅62%，同比增长57%。
新居市场供需两旺，一线都会二手房市场也迎来了久违的成交高潮。从3月二手房成交数据看，北京成交量达2.22万套，上海成交2.4万套，广州成交1.22万套，均创出近期成交量高点。
从房价走势看，比年来三四线都会房价出现一连下跌，一线都会房价却依然坚挺。国家统计局70个大中都会房价指数表现，一线都会房价指数同比涨幅虽有所收窄，但始终保持正增长。环比数据在履历了客岁9、10、11月一连3个月负增长之后，本年1、2月份再次回正，环比涨幅一连2个月保持在0.2%。分都会看，1~2月新居代价指数北京同比上涨5%，上海同比4.1%，广州跌0.4%，深圳跌1%。
只管一线都会房价涨幅收窄，乃至出现短暂回调，但绝对房价仍处于高位。根据中国房价行情网数据，停止2023年3月，四大一线都会中，上海、北京、深圳房价分别为71717元/平方米、71294元/平方米、67484元/平方米，在天下本地都会中分列前三位，广州则以46818元/平方米代价位居第五。
一季度一线都会房地产市场可以或许率先回暖，从短期因素看重要有两方面缘故原由：
起首，客岁积聚的住房需求短期内会合开释。2022年天下房地产市场一片冷落，即便是一线都会，整年商品房成交也累计下滑了25.6%。受疫情等因素影响，一方面房企项目开竣工受到影响，入市项目显着淘汰；另一方面，严酷防疫政策之下，住民出行受阻，购房运动受到严峻限定。但这部门需求只是推迟入市，并未消散。随着防疫政策放开，以及促进公道住房需求的政策落地，此前积聚的购房需求会合发作。特殊是春节后房企会合推盘，二手房挂牌量激增，推动新居、二手房加快成交。
其次，钱币宽松情况下房贷利率有所下调，低落了住民购房本钱。随着近两年来一连降息降准，房贷利率也显着下调。本年1月，央行、银保监会创建首套住房贷款利率政策动态调解长效机制，一线都会房贷利率也有了显着松动。现在北京首套房贷利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；广州首套房4.1%，二套房4.9%。固然不及二三四线都会房贷利率下调力度，但与此前相比也有了显着下调，意味着购房本钱低落。别的，“带押过户”等政策落地也对二手房市场成交形成助力。
房地产市场的长线支持
一线都会的率先回暖在一季度已经有所表现，但这种回暖可否连续，还要看影响房地产市场的长线因素和内涵逻辑。
起首是一线都会内生驱动力对房地产市场形成有用支持。一方面来自一线都会的较强的购买力。从住民收入看，四大一线都会2022年住民人均可支配收入均凌驾7万元，此中上海、北京、深圳、广州分别为79610元、77415元、76849元、72718元，位寓所有都会前线。一线都会聚集了大批国企央企、优质民营企业和外资企业总部，高收入阶级云集，形成强盛的购买力。
内生驱动力另一方面来自都会在财产、配套、社会福利等方面的上风。财产上风带来更多就业时机，配套上风提拔地区代价。丰富的医疗资源、教诲资源，高水准的社会福利，对企业入驻和生齿流入构成强盛吸引力，也对房地产代价形成有用支持。
其次是人地抵牾突出。对于一线都会来说，人地抵牾是恒久存在并影响房地产市场的焦点要素。生齿增量上，从2010年第六次生齿普查以来，四大一线都会均出现生齿净流入状态。此中深圳常住生齿从1035.8万增长到2021年的1768.2万，增幅达69.53%；广州常住生齿从1270.1万增长到2021年的1867.66万，增幅达47.05%。生齿连续向一线都会涌入造成住房需求大幅增长，人地抵牾日益突出。
人地抵牾表现在总量抵牾和布局抵牾两个方面。总量抵牾方面，以近10年房价涨幅最高的深圳为例，2010年第六次生齿普查至2020年第七次生齿普查，常住生齿增长了720万，而同期新增住宅用地规划修建面积远远落伍于生齿增速。布局抵牾方面，一线都会住宅用地郊区化征象显着，焦点区住宅用地日益稀缺。以北京为例，从2017年起二环内克制、四环内严控新增建立用地，新增住宅用地大部门会合在郊区，焦点区住宅用地的稀缺性，加之中央城区对生齿的巨大吸引力，成为房价上涨的紧张根源。
别的，从地皮代价角度分析，一线都会供地更倾向于财产和贸易用地，这类供地不但得到一次性卖地收入，而且可以吸引企业入驻，形成稳固的税源。这也肯定水平上造成住宅用地供应的稀缺，加剧人地抵牾。
供需布局性抵牾造成地区市场分化。高端项目受市场热捧，“老破小”项目受荒凉；焦点区项目受热捧，郊区项目受荒凉。以北京为例，东城、西城、海淀、向阳等城区由于区位上风和教诲资源上风，房价一起飙涨，焦点城区房价早已突破10万元/平方米；而大部门远郊区楼盘比年来一起阴跌，出现供大于求局面。别的，多年来北京新建商品房实行90/70政策，对大户型、高端住宅项目开辟实验严酷限定，造成大户型、高端住宅项目供应不敷，局部市场供不应求。
市场地区分化征象在深圳也有表现。近期深圳出现6折人才房大量弃购征象，有的项目弃选率乃至凌驾80%，此中重要缘故原由一方面是各种附加条件制约，另一方面则是这些人才房在地段上相对偏远。
一线都会的政策空间
在调控政策上，一线都会始终对峙“房住不炒”的总原则，在限购、限贷等方面订定了极为严酷的政策步伐，即便是在市场情况极差的2022年，也仅仅是政策微调，没有实质性松动。
与其他低能级都会相比，一线都会面对的房地产市场题目更复杂，一方面绝对房价已经处在环球房地产市场的高位，放松调控有大概导致房价新一轮上涨；另一方面，在宏观经济不稳、消耗需求不振的配景下，促进公道住房消耗需求成为提振经济的紧张抓手，一线都会作为经济龙头也应发挥应有的作用。
现实上，针对市场情况变革，一线都会也做了一些政策微调。比方北京针对全龄友爱社区试点接力贷，经开区管辖的台湖、马驹桥地域取消“双限”，答应商品房按栋预售，全面推行二手房“带押过户”；广州优化社保缴纳政策，提出外地户籍购房社保答应断缴3个月；上海针对特别片区实验定向微调，对临港新片区优化人才购房政策，加快人才落户等；深圳调解公积金贷款政策，推广二手房“带押过户”等。
与上述政策微调相比，北京近期推出的“一区一策”试点在业界引起猛烈反响。4月10日，北京市住建委公布2023年市当局工作陈诉重点使命清单及其希望环境。此中一项重点使命是：对峙“房住不炒”的定位，加速健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，美满“一区一策”调控步伐，支持“一老一小”、中央城区生齿疏解和职住均衡的公道住房需求。
北京市住建委透露，全龄友爱购房支持政策相干部分正在会签，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口引导银行管理全龄友爱购房信贷业务；多后代家庭和职住均衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相干内容报请市委市当局同意试点推进，下一步需夺取人行营管部和住建部同意。
对于“一区一策”试点大概涉及的政策内容，业界也给出了广泛推测，比方预计多后代家庭和职住均衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”尺度、低落首付比例、低落房贷利率、进步公积金贷款额度、调解社保和个税年限等。不管详细政策怎样，可以肯定的是北京“一区一策”调控试点，对一线都会政策方向有着很强的树模意义，一线都会楼市调控将更加精准。
对于一线都会来说，调控政策确实另有较大放松空间。比方首套房“认房又认贷”政策，对换房置业需求造成极大压力。一线都会二套房首付比例广泛较高，北京平凡住宅为60%，非平凡住宅为80%；上海平凡住宅50%，非平凡住宅70%；深圳平凡住宅70%，非平凡住宅80%；广州二套房首付比例也在70%。除了首付比例，二套房贷款利率也高出许多，北京、上海在LPR底子上加点105PB，广州、深圳在LPR底子上加点60PB。严酷的“认房又认贷”政策对改善性住房需求造成“误伤”，制约了公道住房需求的开释。
除了改善性需求，办理好新市民、青年人的住房题目也是一线都会亟待办理的题目。一线都会房价高企，对于新市民、青年人等浩繁低收入阶级来说，购房置业并不实际，必须加速构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系，加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场，满意差别收入阶级的住房需求。
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