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一、案情简介
地皮增值税“三分法”是指在归集现实列支的拆迁赔偿费时，起首将本钱区分为专属本钱和非专属本钱，专属本钱直接按范例归集到平凡住宅、非平凡住宅和其他开辟产物中，非专属本钱则按照修建面积法大概其他公道、合规方法在平凡住宅、非平凡住宅和其他开辟产物中举行分摊。对“三分法”的明白和实用，有大概涉及较大金额的税款，因此，实践中常会引起税企争议。
2019年7月5日，A市税务局作出2019年1号《地皮增值税整理考核关照书》，该关照书认定：中大御城第一期项目取得转让收入总额为465432585.32元，此中平凡尺度住宅部门转让收入322966526.25元，应缴纳地皮增值税0元，其他开辟产物部门转让收入101510384.74元，应缴纳地皮增值税5910205.41元；已预缴地皮增值税9675044.88元，应退3764839.47元。A市税务局于同日将该关照书送达给中大房地产。
由于在有关成天职摊方法及发票不合规的本钱可否扣除存在争议，中大房地产不平2019年1号《地皮增值税整理考核关照书》，先后提起了行政复议及行政诉讼，哀求依法打消该关照书。
二、各方观点
（一）中大房地产
1.接纳实物赔偿方式的拆迁赔偿费应该按“三分法”分别归集，视为收入的同时视同本钱，没有增值额，而不应该在三种产物范例中按修建面积法分摊。且企业接纳何种方法核算本钱应由企业自主选择，税法夸大的是公道的方法，并不限于修建面积法。
2.付出给浙江平高公司建始谋划部的现实发生本钱5727800元应答应在地皮增值税前扣除。中大房地产与浙江平高电气建始谋划部签署购销条约采购了5727800元修建质料，该谋划部派人到建始县国税局代开了平凡发票，该部门本钱是真实发生的，应予税前扣除。
（二）市税务局
1.在实用“三分法”过程中，应遵照受益性原则，在本钱归集时，优先选择专属本钱法，只有在专属本钱法不具备实用条件时，才选择修建面积法大概税务构造确定的其他方式。
本案争议核心是实物赔偿的这部门房屋是否专属于某一种房屋业态的专属本钱。拆迁赔偿费属于地皮本钱，岂论拆迁协议怎样约定，拆迁的目标是整片地皮的进一步开辟，受益的是整块地皮。故拆迁赔偿费应被视为非专属本钱，按照修建面积法举行分摊。
2.不符合发票管理办法开具的发票不能举行税前扣除。
《国家税务总局关于房地产开辟企业地皮增值税整理管理有关题目的关照》第四条第一项规定：“房地产开辟企业管理地皮增值税整理时盘算与整理项目有关的扣除项目金额，应根据地皮增值税暂行条例第六条及实在施细则第七条的规定实行。除尚有规定外，扣除取得地皮利用权所付出的金额、房地产开辟本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供正当有用凭据；不能提供正当有用凭据的，不予扣除”。
现实付出的发票举行地皮增值税整理扣除时，除了遵照现实付出原则以外，还应遵照提供正当有用凭据的原则。中大房地产提交的发票是个人在建始县国税局代开的平凡发票，仅加盖浙江平高电器有限公司的财政专用章，开票方与购销业务主体不同等，不符合《中华人民共和国发票管理办法》第十九条有关“贩卖商品、提供服务以及从事其他谋划运动的单元和个人，对外发生谋划业务收取款子，收款方应当向付款方开具发票”以及第二十一条有关“不符合规定的发票，不得作为财政报销凭据，任何单元和个人有权拒收”的规定，不能税前扣除。固然在本次整理中，上述本钱因发票不符合规定不予扣除，但并不影响中大房地产在另行提交符合规定的发票后举行扣除。
三、案件启示
1.管帐核算与税务处置惩罚规定不同等的，以税务处置惩罚规定为准
《税收征管法》第一条规定：“为了增强税收征收管理，规范税收征收和缴纳举动，保障国家税收收入，掩护纳税人的正当权益，促进经济和社会发展，订定本法”，由此可见，保障国家税收收入是税法的目标之一。而管帐核算是为了规范企业管帐确认、计量和陈诉举动，方便企业相干长处所得者实时利用管帐信息。
固然税务处置惩罚一样平常是创建在管帐核算的底子上，但由于两者的目标存在差别，以是税务和管帐存在差别是不可制止的。当税务处置惩罚与管帐核算的规定不同等时，企业必要举行纳税调解，以包管国家税收收入。
国家税务总局《地皮增值税整理管理规程》对税会差别作了雷同规定。该规程第二十一条第一款第六项规定：“对同一类事项，应当接纳雷同的管帐政策或处置惩罚方法。管帐核算与税务处置惩罚规定不同等的，以税务处置惩罚规定为准。”
本案中，中大房地产以为对一个企业接纳何种方法核算本钱，应由企业自主选择，与该规定不符。
2.发票仍旧是企业税前扣除的关键证据
《国家税务总局关于房地产开辟企业地皮增值税整理管理有关题目的关照》第四条第一项明白规定了房地产开辟企业盘算地皮增值税整理的扣除项目金额时，除尚有规定外，扣除取得地皮利用权所付出的金额、房地产开辟本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供正当有用凭据；不能提供正当有用凭据的，不予扣除。
上述文件规定的原则，根本实用其他税种的本钱扣除要求，即不能提供正当有用凭据的一样平常不予扣除。
对作甚正当有用凭据，2018年7月1日起实行的《企业所得税税前扣除凭据管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）作了明白规定。该办法第八条规定： “税前扣除凭据按照泉源分为内部凭据和外部凭据。内部凭据是指企业自制用于本钱、费用、丧失和其他付出核算的管帐原始凭据。内部凭据的填制和利用应当符合国家管帐法律、法规等相干规定。外部凭据是指企业发生谋划运动和其他事项时，从其他单元、个人取得的用于证实其付出发生的凭据，包罗但不限于发票（包罗纸质发票和电子发票）、财务单子、完税凭据、收款凭据、分割单等”。
企业谋划举动涉及的外部资金往来，在实践中每每表现为发票。因此，企业肯定要高度器重发票的合规性，制止因发票不符合要求导致本钱无法在税前扣除。
3.企业应增强内部税务合规性管理
一样平常环境下,企业在谋划运动中的重要目的是寻求经济长处最大化，对于企业来说，税收是其紧张的谋划本钱之一，少数企业具有恶意少缴税款的激动。
别的，企业为了低落采购本钱，也每每忽视税务合规性的题目，取得的发票不符正当律规定。本案中，中大房地产取得不合规发票就属于这种情况。
在涉税合规性方面，实践中，企业多发的案件种类是偷税（刑法上叫逃税），虚开辟票及骗税这三种范例。上述三类违法举动不但仅会受到行政处置惩罚及处罚，严峻的还会涉及刑事责任，并被纳入企业的诚信档案。
固然，除了上述三种较为严峻的违法举动外，企业也存在一样平常的涉税违法举动，比方，错误明白税法规定导致税款盘算禁绝确、逾期申报、取得发票不符合规定，等等。这些一样平常涉税违法举动也大概会给企业造成经济上的丧失。
因此，企业要做到良性发展，就应当美满税务合规体系，增强税务风险管理。
（作者张学干为税务状师） |
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