不动产私募投资基金试点“面世” 可否获高净值投资者青睐 ? ...
原标题：不动产私募投资基金试点“面世” 可否获高净值投资者青睐 ?21世纪经济报道记者 陈植 上海报道
一石激起千层浪！
2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。
证监会表现，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特性等与传统股权投资存在较大差别，证监会引导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”种别，并接纳差别化的羁系政策。
此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合肯定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求召募设立不动产私募投资基金，举行不动产投资试点。
与此同时，中国证券投资基金业协会草拟《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》，将在3月1日施行。
这也令高净值投资者“倍感奋发”。
记者获悉，这两天不少高净值投资者向第三方财产管理机构扣问是否有相干不动产私募投资基金产物可以认购，产物年化回报率可否凌驾12%-15%。这背后，是他们前些年看到房地产信托产物提供逾12%的年化保本收益，现在他们盼望不动产私募基金也能提供雷同的高回报。
一位第三方财产管理机构负责人告诉记者，此次试点的不动产私募投资基金与前些年盛行的房地产信托产物有着诸多差别。起首，不动产私募投资基金不会答应保本付息；其次，不动产私募投资基金重要以投资住宅地产、贸易地产、底子办法项目标股权为主，不像房地产信托产物重要接纳债权投资或明股实债的操纵模式；第三，此次相干部分要求试点房地产私募基金存案产物及其底层资产应实现与原始权益人的主体名誉风险隔离，不大会出现当初房地产信托产物的刚性兑付状态。
“究竟上，我们已打仗数家拟发行不动产私募基金的股权投资机构，他们好像也没有筹划招揽浩繁高净值投资者。”他直言。这背后，是思量到不动产私募投资基金规模较大、限期较长等特点，相干部分以为到场不动产私募基金试点的投资者需拥有更高风险辨认本领和风险负担本领。因此相干部分要求试点基金产物的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有天然人投资者的，天然人投资者合计出资金额不得凌驾基金实缴金额的20%。
在他看来，鉴于当前房地产市场景心胸不如前些年，愿向私募房地产基金斥资万万的个人投资者也屈指可数。
但他发现，部门FOF机构正积极向高净值投资者募资，以FOF机构投资者名义投向不动产私募投资基金，变相低落个人投资者的投资门槛。
一位私募股权FOF基金负责人告诉记者，他们筹划将部门FOF资金投向试点不动产私募投资基金以进一步分散资产设置风险，但他们需向高净值投资者阐明，此次房地产投资基金以投资房地产项目股权为主，大概需负担更高风险更高收益，与前些年的债权融资还本付息有着显着差异。
高净值投资者更青睐试点私募产物
一位国内大型私募股权机构负责人向记者直言，早在2011-2012年，他们曾试水发起房地产投资基金，以投资房地产与贸易地产开辟项目股权为主。
但在现实操纵环节，部门房地产开辟项目接纳明股实债的投资计谋——一旦房地产开辟项目贩卖不如预期，他们有权利将项目股权转化成债权，要求开辟商按时还本付息。
“这也是为了满意高净值投资者保本高收益的投资诉求。”他直言。其时房地产信托产物“刚性兑付”相称盛行，因此他们不得不接纳明股实债的做法给投资者资金安全“兜底”。
究竟上，差别于房地产信托产物重要投向大型开辟商项目与一二线都会优质地产项目，房地产投资基金重要通过“市场下沉”——关注三四线都会中小开辟商的潜力项目创造更高的回报率，以此吸引高净值投资者的青睐。
但是，随着相干部分连续推进房地产调控步伐令房地产市场景心胸有所回落，他管理的房地产投资基金一度遭遇部门仿瓷爱好开放项目贩卖回款迟钝与资金本息兑付滞后等题目。
在业内人士看来，此次证监会启动不动产私募投资基金试点，有助于相干产物“正本清源”。
前些年，不少房地产企业也发起房地产私募投资基金，目标是为自身地产开辟项目融资，且基金管理职员也由开辟商高层兼任。现在，房地产私募投资基金试点明白要求到场试点工作的私募股权投资基金管理人需股权布局稳固、公司管理健全，实缴资源符合要求，重要出资人及现实控制人不得为房地产开辟企业及其关联方，具有不动产投资管理履历和不动产投资专业职员，近来三年未发生庞大违法违规举动等，从而有用阻断房地产投资基金与开辟商之间的自融举动与长处运送纽带。
别的，以往部门房地产投资基金管理人为了吸引高净值投资者的募资，还会拿出自有资产为房地产项目本息兑付提供“包管”，现在相干部分要求试点房地产私募基金存案产物及其底层资产应实现与原始权益人的主体名誉风险隔离，有用遏制这类变相包管举动“乘虚而入”，进一步保障投资者的权益。
值得留意的是，此次不动产私募投资基金试点的面世，并不意味着相干部分对房地产私募基金接纳“一刀切”式的羁系办法。
记者获悉，符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金召募、管理等业务运动前，向基金业协会报送相干质料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定举行产物存案。与此同时，不到场试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会有关自律规则，继承开展保障性住房、贸易地产、底子办法等股权投资业务。
“现在，高净值投资者会更青睐在基金业协会存案试点的不动产私募投资基金产物，由于这类产物具有更强的羁系因素，能更有用地保障投资者权益。”前述第三方财产管理机构负责人指出。
各路资源与高净值投资者跃跃欲试
随着不动产私募基金试点面世，各类资源纷纷跃跃欲试。
前述私募股权FOF基金负责人告诉记者，他们已获悉部门大型股权投资机构发起房地产私募投资基金的筹划，等候这些产物完成存案，他们便将这些产物纳入项目投资池并择优投资。
“我们会重点关注这些房地产私募投资基金的项目储备状态，以及基金管理人的专业房地产投资本领，尤其是他们化解房地产项目运营风险的本领。”他告诉记者。在试点实行初期，他们大概会先选择一两个房地产私募基金产物试水投资，积聚房地产私募基金产物管理履历。
在这位私募股权FOF基金负责人看来，现在这项操纵最大挑衅，是说服高净值投资者不要再以“刚性兑付”的眼光对待不动产私募投资基金。究竟，许多高净值投资者曾到场投资房地产信托产物，理所固然地以为房地产投资产物理应“刚性兑付”。只管比年房地产市场景心胸降落令房地产信托产物遭遇不少兑付违约，但刚性兑付理念仍旧“深入民气”——本年以来，当他们将投资不动产私募投资基金的规划告知部门高净值投资者时，后者敏捷扣问这类基金产物是否“刚性兑付”。
他直言，近期他们将向高净值投资者开展投资者教诲，阐明不动产私募投资基金将不会接纳明股实债或刚性兑付的操纵原则，重要接纳项目股权投资计谋，依赖基金管理人的投资本领化解投资风险并创造预期回报。
一位国内大型私募股权机构负责人透露，只管FOF机构对投资房地产私募基金的热情颇高，但他们优先会思量引入保险、大型企业、券商等专业机构投资者。究其缘故原由，一是他们资金限期更长且抗风险本领更高，有助于房地产私募基金在当前情况下稳妥实行投资计谋，二是这些专业机构投资者也具有丰厚的房地产投资运营履历与财产资源，在须要时能共同化解房地产项目风险。
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